Les fonds de placement immobilier (REIT) sont passés de mode depuis la forte hausse des taux d’intérêt à partir de 2022. Les rendements des comptes de trésorerie et des obligations d’État étant soudainement compétitifs, l’attrait de la propriété en bourse s’est rapidement estompé et les cours des actions ont suivi.
Mais voici le problème. Les taux d’intérêt élevés ont également poussé certaines REIT véritablement de grande qualité à des valorisations historiquement bon marché. Et pour les investisseurs désireux de faire abstraction du bruit macroéconomique, cela crée une opportunité de revenu passif rare et potentiellement lucrative.
C’est pourquoi j’en ai déjà profité.
Veuillez noter que le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et peut être sujet à changement à l’avenir. Le contenu de cet article est fourni à titre informatif uniquement. Il ne s’agit pas d’un conseil fiscal et ne constitue pas non plus une quelconque forme de conseil fiscal.
Un record de dividendes qui parle de lui-même
Le FPI que j’ai ajouté à mon portefeuille de revenus est Fonds sécurisés (LSE : SÛR). Il s’agit du plus grand groupe de self-stockage du Royaume-Uni, avec 21 unités réparties au Royaume-Uni, en France, en Espagne, aux Pays-Bas et en Belgique.
Ce qui a initialement attiré mon attention, c’est le record de dividendes. Safestore a augmenté son dividende chaque année pendant 16 années consécutives, à un taux de croissance annualisé moyen de 12,9 %. Il s’agit d’un historique véritablement exceptionnel pour n’importe quelle action à revenu, sans parler de l’immobilier.
Le résultat ? Un rendement en dividende de 5 %, proche de son plus haut niveau depuis 2013. En d’autres termes, les investisseurs patients sont désormais mieux payés pour posséder Safestore qu’à n’importe quel moment de la dernière décennie !
Est-ce trop beau pour être vrai ?
Plus tôt ce mois-ci, la société a publié ses derniers résultats intermédiaires pour son exercice 2026 (se terminant en octobre). Et les chiffres ont confirmé que l’entreprise continue d’être sur la bonne voie, même avec un cours de bourse apparemment faible.
Le chiffre d’affaires du groupe a grimpé de 6,9 % à 120,6 millions de livres sterling, le bénéfice sous-jacent avant impôts a augmenté de 2,3 % à 44,6 millions de livres sterling et le bénéfice par action ajusté (BPA) a augmenté de 2,1 % à 19,4 pence. Ces chiffres ne sont pas explosifs. Mais cela montre que même dans un environnement opérationnel difficile, Safestore continue de générer une croissance régulière et résiliente, augmentant encore une fois ses dividendes.
Pour l’avenir, l’expansion européenne du groupe constitue la partie la plus excitante de l’histoire de la croissance. Les Marchés d’Expansion, couvrant l’Espagne, les Pays-Bas et la Belgique, ont enregistré une croissance du chiffre d’affaires de 25,7 % au premier semestre, avec une hausse du chiffre d’affaires à données comparables de 16,8 %.
Alors, quel est le problème ?
L’expansion européenne, bien que passionnante, comporte des risques d’exécution importants. L’ouverture simultanée de nouvelles installations sur plusieurs marchés continentaux est une opération complexe. Paris, par exemple, a vu le taux d’occupation à périmètre constant baisser légèrement au premier semestre, les nouvelles unités cannibalisant les sites existants à proximité avant de constituer leur propre clientèle.
Supposons que ce schéma se répète en Espagne ou aux Pays-Bas ? Dans ce cas, la croissance des bénéfices à court terme pourrait être décevante.
La sensibilité aux taux d’intérêt reste également un risque réel. Les coûts financiers nets sous-jacents devraient augmenter de 2 à 3 millions de livres sterling au second semestre, les taux flottants restant élevés. Et le ratio prêt/valeur (LTV) a grimpé jusqu’à 29,1 % à mesure que les dépenses de développement se poursuivent.
Pour être clair, cela reste un montant gérable. Mais si la dette devient plus chère et que les valorisations immobilières chutent, le bilan pourrait commencer à paraître tendu.
L’essentiel
Safestore n’est pas une histoire de croissance tape-à-l’œil. Il s’agit d’une entreprise disciplinée et génératrice de liquidités, avec 16 années de croissance ininterrompue des dividendes, un plan d’expansion éprouvé et un rendement à son plus attractif depuis plus d’une décennie.
Pour les investisseurs patients à long terme, cette combinaison est difficile à ignorer. Et c’est exactement pourquoi j’ai ajouté ce FPI à mon portefeuille de revenus passifs.
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Lorsque l’expert en investissement Mark Rogers et son équipe ont une astuce boursière, il peut s’avérer payant de l’écouter. Après tout, la newsletter phare Twelfth Magpie Share Advisor qu’il dirige depuis près d’une décennie a fourni à des milliers de membres payants les meilleures recommandations d’actions des marchés britanniques et américains.
Et à l’heure actuelle, Mark pense qu’il existe 6 actions remarquables que les investisseurs devraient envisager d’acheter. Vous voulez voir si Safestore Plc figure sur la liste ?
Zaven Boyrazian détient des actions dans Safestore Holdings.
